1. 특수물건의 해결책
소송사건 전체 중에서 나 홀로 소송은 70%를 차지합니다. 경매로 취득한 부동산은 의외로 소송으로 이어지는 경우가 많습니다. 가령 법정지상권이 있는 토지를 매수한 경우 땅세 청구 및 건물 등 철거 소송, 유치권이 있는 부동산의 경우는 유치권 부존재 확인 소송, 점유자가 명도를 거부할 경우 인도명령 이외에 인도 소송 등이 그것이다. 특히나 가짜 유치권자를 퇴출하기 위해서는 부득이 소송으로 진행될 수밖에 없다. 유치권을 주장하는 자는 오로지 점유로서 권리를 행사하기 때문에 매수인이 먼저 소송을 제기하지 않고서는 해결이 어렵다. 그리고 지분경매의 경우도 공유자와 의견이 일치만 되면 좋겠지만, 공유물 사용의 경우에 모르는 사람들과 함께한다는 것은 쉬운 일이 아닙니다. 결국 매수인은 공유물분할 창구 기능을 하든지, 분할을 위한 경매 신청을 하는 수밖에 없습니다. 따라서 경매로 취득한 부동산의 경우는 법정 다툼으로 이루어지는 경우가 많습니다.
2. 소액, 단순사건의 특수성
법정 다툼의 대상이 된 사건 대부분은 소액이고 소송 자체가 단순하다면, 법정에 가서도 대부분 합의로 종결처리 됩니다. 그렇다면 둑이 소송의 목적물 가치보다 더 많은 돈을 들여서 전문 대리인을 선임할 이유가 없습니다. 따라서 매수인이 직접 소송을 진행하는 방법을 익혀둔다면 또 경매에 있어서 또 다른 무기가 될 것입니다.
3. 사실관계를 기준으로 한 소송
무엇보다도 재판은 사실관계를 바탕 위에 추상적인 법률 규정을 적용하는 것입니다. 즉, 법원의 판단이란, 당사자가 주장하는 구체적인 사실관계를 기준으로 그에 맞는 법적인 해결책을 찾아내고, 그 내용에 따른 의사표시를 함으로써 법률효과를 일으키는 것입니다. 그렇다면 사실관계를 가장 잘 알고 있는 당사자가 전문 소송대리인을 찾아간다고 사실관계가 달라지는 것은 아닙니다. 오히려 왜곡되는 경우가 많습니다. 그러므로 당사자는 전문적인 법률문제까지 알 필요는 없습니다. 오로지 억울한 점, 부득이한 점을 정확하게 거짓 없이 법원에 주장하고 입증하면 됩니다.
4. 법정지상권의 경우의 소송
법정지상권 있는 토지를 낙찰받은 경우, 그 건물의 소유자는 해당 토지를 사용할 권리가 발생합니다. 다만 그 사용에 대한 대가로 토지 소유자에게 땅세를 지급해야 합니다. 그 토지 소유자가 건물 소유자에 대한 자료는 얼마를 청구할 것이며, 건물 소유자는 얼마를 자극할 것인지에 합의가 되지 않는다면, 소송으로 가는 수밖에 없습니다. 이때의 토지 소유자는 토지 인도 및 땅세 지급 청구의 소송을 제기할 것이고, 건물 소유자는 법정지상권을 주장하면서 땅세의 적정 금액을 주장할 것입니다. 그래서 건물의 토지에 대한 법정지상권 문제는 건물 소유자가 입증할 문제이지만, 땅세에 대해서는 토지 소유자가 감정 등을 통해서 적정 금액을 제시해야 합니다. 그러므로 토지소유자는 법정지상권의 성립 여부와는 관계없이 건물의 철거 및 인도를 주장하면서 땅세 청구를 하게 되면, 건물소유자는 건물 유지를 위해 법정지상권을 주장할 것이고, 건물의 가치에 비해서 사용료 지급이 과하다면 건물을 포기할 것입니다. 이는 법정지상권 있는 토지의 전형적인 해결 방안이라 할 수 있습니다.
5. 유치권의 경우의 소송
유치권이 있는 부동산을 낙찰받은 경우, 유치권자와 원만한 합의가 된다면 가장 좋겠지만, 유치권자의 과도한 금액을 요구하거나 무리한 점유 등 합의가 되지 않는다면, 조용히 유치권 부존재 확인 청구의 소송을 제기하는 방안이 최선입니다. 유치권 부존재 확인 소송은 유치권자가 가짜임을 전제로 소송을 제기하는 것입니다. 이때 상대방은 진정한 유치권자임을 주장하게 됩니다. 따라서 입증책임이 유치권 주장자인 피고에게 있습니다. 이 경우에는 소송의 법리상으로 어렵고 사실관계가 복잡한 소송이라고 볼 수 없습니다. 그러므로 충분히 혼자 소송을 진행할 수 있다는 것입니다. 다만, 유치권의 성립 요건을 정확하게 알아야 합니다.
6. 공유지분의 경우의 소송
공유지분을 낙찰받는 경우, 미리부터 소송을 제기할 것을 준비해야 합니다. 그 이유는 공유물의 전부나 일부를 어느 공유자나 다른 임차인이 사용하는 등의 경우, 기존 공유자와는 합의가 이루어져야 합니다. 이에 대한 합의가 성립되지 않으면 곧바로 분할 소송이나 지분에 따른 인도 청구나 사용료 청구의 대상이 되기 때문입니다. 그러므로 공유지분 입찰에 임할 경우, 분할 소송이나 땅세 청구 등의 분쟁을 예상해야 합니다. 그래서 분쟁의 예방 차원에서도 공유자에게 우선매수권을 부여하고 있는 이유이기도 합니다.