주택임대차보호법 대항요건 전입과 인도
대항요건은 제삼자에 대항할 수 있는 요건을 갖춘 공시방법입니다. 대항할 수 있다는 것은 임차인이 임대인에게 또는 매수인이나 양수인 제삼자에게 임차 기간이 존속하는 한 유지할 수 있고, 그 이전에 명도를 요구한다고 해도 보증금의 반환 없이는 버틸 수 있음을 의미합니다. 대항요건은 주택의 경우에는 주민등록의 전입신고를 해서 주택을 인도받는 것입니다.
대항력과 우선변제권, 최우선 변제권
대항력은 대항요건을 갖춘 임차인이 제삼자에게 대항할 수 있는 힘입니다. 대항력이 있는 임차인은 매수인, 양수인 또는 제삼자에게 대항할 수 있습니다, 우선변제권은 담보권자의 실행으로 후순위 채권에 우선해 배당받을 수 있는 권리입니다. 우선변제권은 담보물권의 효력으로 발생하지만, 채권인 임차인에게 부여한 이유는 서민의 재산권인 보증금의 보장을 위해 일정 요건을 구비한 임차인에게도 인정하는 제도입니다. 임차인이 우선변제권을 인정받기 위해서는 대항요건을 갖춘 상태에서는 확정일자를 받아야 합니다. 그 효력은 당일 발생합니다, 특별법상의 최우선 변제권이란 일정한 요건을 구비한 임차인에게 배당에 있어서 최우선으로 변제받을 수 있는 권리를 말합니다. 이는 경매 낙찰가 주택 가액의 1/2, 상가건물 가액의 1/2(2013.12.30 개정)의 범위 내에서 임차인의 보증금을 가장 먼저 받아 갈 수 있는 권리입니다. 해당 물권의 경매개시결정등기 이전에 임차인의 대항요건을 갖추기만 하면 가액의 1/2 범위 내에서 변제권이 있는 권리입니다. 1/2의 범위를 능가할 경우는 동일한 임차인끼리 안분해서 배당을 받습니다. 이 소액임차인은 확정일자를 받지 않아도 됩니다대판 1998.7.10.98다15545) . 최우선 변제권의 금액은 지역마다 보증금의 액수에 따라 다릅니다. 이를 일정액이라고 합니다, 이 액수의 구분은 해당 부동산의 담보권이나 전세권 설정일 기준으로 합니다. 선순위에 가압류가 있다고 해도 담보권이 기준이 됩니다. 그러나 담보권과 전세권이 없는 경우는 가압류의 일자를 기준으로 합니다.
소액임차인의 일정한 요건
1) 대항요건을 갖추고, 일정한 금액의 범위에 해당하여야 합니다.
2) 일정한 금액의 규정은 소액임차인의 보증금 액수에 들어가야 하고, 그 금액 중에서 특별법이 정한 금액만큼을 우선 배당받습니다.
3) 대항요건은 경매개시결정등기 이전에 갖추어야 합니다.
4) 사용, 수익 목적의 임대차 이어야 합니다.
5) 적법한 임차인이어야 합니다.
6) 배당요구종기일까지 배당 신청을 해야 합니다.
7) 건물 및 대지의 경매 대금에 대해서도 배당을 받을 수 있습니다. 이는 대지의 저당권 설정 당시에 건물이 존재해야 합니다.
8) 제2의 경매와 대항력 및 우선변제권의 존속 여부가 있어야 합니다.
경매에서 대항요건을 갖춘 임차인은 매수인에게 대항할 수 있습니다. 그리고 그 목적물이 다시 경매에 들어가도 새로운 소유자에게도 대항력은 발생합니다. (대판 2005다21166). 다만 임차인의 우선변제권은 제1의 경매에서만 인정됩니다.
임차권의 존속기간
1) 기간이 정하지 않거나 2년 미만이면 2년으로 본다. 임차인은 2년 미만으로 정한 기간의 유효함을 주장할 수 있습니다.
2) 합의로 계약을 갱신하면 차임 증액 규정은 적용하지 않습니다.
3) 임대차의 묵시의 갱신이 있습니다.
주택임대차
*임대인 - 종료되기 6월 전부터 2월 전까지 통지
*임차인 - 종료되기 2월 전까지 통지
*묵시적 갱신 - 존속기간이 2년
상가 임대차
*임대인 - 종료되기 6월부터 1월 전까지 통지
*임차인 - 언제든지 해약 통보할 수 있고, 임대인이 이를 받고 3월이 지나면 효력이 발생합니다.
*묵시적 갱신 - 존속기간이 1년
*갱신 요구권 - 최초를 포함해서 10년을 초과하지 못합니다.
주택임대차보호법 갱신
주택임대차보호법 제6조의3 [계약갱신 요구 등] ① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조 제1항 전단의 기간 내에 계약갱신을 요구할 경우, 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다. 다만, 각호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니합니다.
1) 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
2) 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
3) 서로를 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4) 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대 한 경우
5) 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
6) 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
7) 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
① 임대차계약 체결 당시 공사 시기 및 소요 기간 등을 포함한 철거 또는 재건축계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
② 건물이 노후, 훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
③ 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
8) 임대인 (임대인의 직속. 직계비속을 포함한다) 이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우
9) 그 밖에 임차인이 임차인의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
갱신을 거절할 수 있습니다.