임차인의 비용상환청구권은 목적물을 유지하고 유치권행사를 할 수있는 권리가 있는 채권입니다. 이는 임차인의 임대보증금과는 다릅니다. 임차인의 임대보증금반환채권은 목적물 반환과 동시이행의 항변권은 있어도 유치권행사의 채권으로는 할수 없습니다(2012다4633) 여기서,동시이행 항변권이란 상대방이 자신에게 의무를 이행하지 않았을 때 자신의 의무를 면제할 수 있는 권리를 말합니다. 동시에 이행을 요구할수 있습니다.) 임차인의 제3자에 대한 대항력은 비용상환청구권에도 적용 됩니다. 즉, 비용상환청구권에 따라 목적물에 대한 유치권으로 양수인의 반환청구에 대항할수 있습니다 (2001다6452) (여기서,양수인이란 부동산을 취득한 사람을 말합니다.)
민법상 임대차에서 편면적 강행규정(민법 제 652조) - 임차인이나 전차인에 불리한 약정은 효력이 없는 규정
(여기서 전차인이란 어떤 채권에 대해 다른 사람에게 그 채권을 이전하는 행위를 말합니다. 전차인은 해당 채권을 다른 사람에게 이전함으로써 그 권리에 대한 채권을 상실하게 됩니다. 대신 이전받은 사람이 새로운 권리자가 되어 원래의 채권을 소유하게 됩니다.)
1) 일부 멸실 등과 감액청구 해지권(제 627조)
2)차임증감청구권(제628조)
3)임대인의 동의 있는 전대차의 경우에 있어서 전차인 권리의 확정 (제 631조)
4) 기간의 약정 없는 임차인의 해지 통고(제635조)
5) 해지 통고의 전차인에 대한 통지( 제638조)
6) 차임 연체와 해지 (제640조)(제641조)
7) 임차인의 갱신청구권, 매수청구권(제643조)
8) 전차인의 임대 청구권 매수청구권(제 644조)
9) 지상권 목적 토지의 임차인의 임대청구권, 매수청구권(제645조)
10) 임차인의 부족물매수청구권(제 646조)
11) 전차인의 부속물매수청구권(제647조)
경매에 있어서 권리 분석상의 임차권
경매에 있어서 임차권에 대해서는 그 대항요건을 갖추었는지의 문제를 살펴 봐야 합니다. 예를 들어 임차인이 대항요건을 갖춘경우라면 임차인의 보증금은 우선적으로 배당받을 것이고 (우선변제권), 배당요구를 했는데도 보즘금 전체를 배당받지 못했다면, 매수인이 인수 해야 합니다. 결국, 입찰자는 대항력 있는 임차인의 순위와 그 보증금 액수를 감안해서 입찰 여부를 판단, 권리분석해야 합니다. 그리고 대항력이란 임대인이 그 소유권 등을 제 삼자에게 양도한 경우, 임차인이 그 양수인에게 대항할 수있다는 것을 의미합니다. 하지만 대항력을 갖춘 임차인이라도 임차권을 양도하는 경우에는 임대인의 동의를 얻어야 합니다.
그리고 임차인을 보호하는 법에는 주택 임대차 보호법과 상가임대차 보호법이 있습니다. 주택 임대차 보호법에는 일반적으로 주택을 임차할 때 보증금을 지급하고도 등기 없이 임료도 없는 경우가 있습니다. 상가 임대차 보호법에도 등기 없이도 공시 방법을 갖추면 제삼자에 대항할 수 있는 규정을 두고 있습니다. 다음 장에서 주택 임대차 보호법과 상가 건물임대차 보호법을 알아보겠습니다.