인수되는 권리 지상권에 대해 알아보자.

인수되는 권리의 지상권에는 법정지상권, 관습법상 법정지상권, 구분 지상권, 특수한 지상권이 있습니다.

민법 제366조의 규정에 따른 법정지상권 인수

법정지상권은 매수인이 인수합니다. 지상권은 해당 부동산의 토지 부분을 말합니다. 즉, 건물이 아닌 땅 자체를 의미합니다. 그리고 약정에 의한 토지 사용권을 전부 사용, 수익할 목적으로 하는 권리입니다. 이때 땅세의 지급이 필수적인 요소가 아닙니다. 필수가 아니기에 무상의 경우도 성립합니다. 또 존속기간에서는 상한이 없습니다. 그러나 법정지상권은 민법 제366조에 규정한 법정 권리로서 약정이 아닌 경매로 인해 발생하고, 당사자에 의해 땅 땅세 청구권이 발생합니다. 그러므로 경매로 취득한 토지의 소유자는 건물 소유자에 대해 지상권을 설정한 것으로 봅니다. 따라서 건물에 대한 철거 등의 권리가 없어지고, 토지를 건물 소유자가 법으로 사용할 수 있습니다.

법정지상권의 성립 요건

① 저당권 설정 당시에 토니상에 건물이 존재해야 합니다. 만약 건물이 완성된 상태가 아니라고 하더라도 최소한 매수인이 매각 대금을 납부할 당시까지는 기둥과 주벽, 그리고 지붕을 갖추어야 합니다 (대판 2004다13533)
② 설정 당시 토지와 건물의 소유자가 동일인이어야 합니다 (대판 2009다62059)
③ 저당권의 실행으로 (담보권 실행 경매) 토지와 건물의 소유자가 다르게 되어야 합니다 (대판 2010다54140)
④ 이렇게 되면 소유권이 성립한 때에 건물의 소유자는 토지의 사용 권한을 갖고 땅세를 지급해야 합니다.

특수한 지상권인 분묘기지권

타인의 토지를 이용하는 지상권 중에서도 특수한 지상권은 분묘기지권과 관습법상의 법정지상권, 그리고 구분지상권이 있습니다. 분묘기지권은 부동산 경매에서 분묘는 등기된 물건이 아니고, 토지에 정착된 하나의 권리로서 매수인이 인수합니다. 그렇지만 분묘기지권이 없는 분묘의 경우는 매수인이 인수하지 않고, 분묘의 소유자를 상대로 분묘의 이상을 청구할 수 있습니다. 하지만, 분묘의 소유자를 모르는 무연고의 분묘에 대해서는 일정한 절차를 거쳐 철거할 수 있습니다 (장사 등에 관한 법률 제27조 이하 참조). 그러므로 분묘의 경우는 분묘기지권이 있느냐 없느냐에 따라 매수인의 인수 여부가 결정됩니다.

분묘기지권의 성립 요건

① 타인의 토지에 승낙받고 분묘를 설치
② 타인의 토지에 분묘를 설치할 때 승낙 없이 20년간 평온 공연하게 지닌 경우
③ 자신의 토지에 분묘를 설치하고 토지만 양도하면서, 분묘 이장의 특약이 없는 경우
여기서, 마지막 경우가 경매에서 가장 많이 발생하는 분묘기지권입니다.

분묘기지권에 대한 자료

분묘기지권이 발생하면 토지를 사용할 수 있는 권리가 발생합니다. 이 권리는 관습법상의 권리로서 토지의 소유자에 대한 땅세를 지급할 의무가 발생하지는 않습니다. 하지만 당사자의 합의로 땅세를 지급하는 것은 별개의 문제입니다. 여기서 법정지상권 발생 시에 땅세를 지급해야 하는 것과는 차이가 납니다. 그런데 최근 판결에 따라 분묘기지권 있는 분묘에 대해서도 자료 청구를 주장하면 그때부터 지급할 의무가 발생하는 것으로 했습니다. 그러므로 무상의 분묘기지권은 존재하지 않습니다. 이 현상에 따라 최근 분묘 있는 임야의 낙찰가가 상승하고 있습니다. 낙찰받은 매수인은 분묘 소유자에 대해 땅세 청구를 하게 되면 이장 내지 땅세를 지급하는 선택을 하게 됩니다.

분묘기지권의 최근 판례 

타인 소유의 토지에 분묘를 설치한 경우에 20년간 평온, 공연하게 그 분묘의 기지를 점유하면 지상권과 유사한 관습상의 물권인 분묘기지권을 시효로 취득한다는 점은 오랜 세월 동안 지속되어 온 관습 또는 관행으로서 법적 규범으로 승인되어 왔고, 이러한 법정 규범이 장사법 (법률 제6158호) 시행일인 2001년 1월 13일 이전에 설치된 분묘에 관해 현재까지 유지되고 있다고 보아야 합니다 (대법원 2017.1.19 선고 2013다17292 전원합의체 판결 [분묘철거 등].) 따라서 2001년 1월 13일 이후에 설치된 분묘는 시효취득에 의한 분묘기지권을 인정하지 않습니다.

관습법상의 법정지상권 성립 요건

ⓘ 처분 당시에 토지, 건물의 소유자가 동일인이어야 합니다.

② 강제경매, 공매, 상속, 증여, 매매 등으로 소유자가 다르게 되어야 합니다

③ 소유자가 분리될 당시에 당사자 간에 건물의 철거에 대한 특약이 없어야 합니다.

관습법상의 법정지상권은 성립 요건만 다를 뿐, 법정지상권과 그 나머지 권리관계는 동일 합니다. 그러므로 경매 사이트 등에는 관습법상의 법정지상권을 단순한 법정지상권으로 분류해서 처리하고 있습니다. 그 이유는 경매로 나온 부동산에서는 법정지상권이나 관습법상의 법정지상권이나 차이를 둘 이유가 없기 때문입니다.

구분지상권의 의의

구분지상권은 민법 제289조의 2 제1항에 규정하고 있습니다. 이는 지하 또는 지상의 공간은 상하의 범위를 정해 건물 기타 공작물을 소유하기 위한 지상권을 목적으로 할 수 있습니다. 이리한 경우 설정행위로서 지상권의 행사를 위해 토지의 사용을 제한 할 수 있다고 규정되어 있습니다. 

구분지상권 성립 요건

① 약정에 의한 권리로서 등기해야 한다.

② 건물이나 공작물에만 해당한다. 따라서 수목을 위한 지상권은 제외 됩니다.

③ 선 하긴 소유자와 한국전력공사 간의 철탑 등의 설치가 대표적입니다.

④ 구분지상권은 토지의 일정 공간만을 사용합니다. 그래서 토지 소유자와 구분 지상권자가 함께 사용권자가 되고, 토지 소요자의 토지 사용을 전면적으로 사용할 수 없도록 하는 특약이 가능은 하지만, 이는 일반지상권에 의합니다.



따라서 매수인이 인수합니다.