아파트 경매에 있어서 관리비 체납의 경우

공유면적의 관리비는 매수인이 부담

집합건물(아파트) 나 사가 건물의 경우, 대부분이 관리비 미납현상이 발생합니다. 그 이유는 채무자는 해당 주택의 경매 여부를 가장 먼저 알게 됩니다. 경매에 들어간다는 사실을 알게 된 후에는 관리비를 납부하지 않을 것입니다. 이를 매수인이 인수하는 경우 문제가 발생합니다. 납부되지 않은 관리가 많은 아파트의 경우, 상당 정도 부담되는 금액일 수도 있습니다. 종종 매수인들이 관리비 체납에 대해 관리실과 다툼이 빚어지기도 하는데, 이는 공유면적에 해당하는 관리비와 전유면적에 해당하는 관리비를 구분하지 못하였기 때문입니다. 공유면적이란 예를 들어 아파트의 경우입니다. 아파트 건물 내에서 주거 공간 이외에 공동으로 사용되는 부분을 의미합니다. 로비, 복도, 엘리베이터, 주차장, 놀이터 등이 포함될 수 있습니다. 아파트 거주자들이 함께 이용하며, 유지 보수비용도 거주자들이 함께 분담하면 됩니다. 공유면적은 아파트 단지나 건물마다 다를 수 있으며 건축법이나 관련 규제에 따라 정해집니다. 평균적으로 아파트 단지나 건물의 총면적 중에서 일정 비율로 공유면적이 할당됩니다.. 아파트 전유면적은 해당 아파트의 소유자가 독점적으로 사용할 수 있는 면적을 말합니다. 소유자가 실제 사용할 수 있는 공간으로, 주거 공간뿐만 아니라 주차 공간, 창고, 베란다 등이 포함됩니다. 즉, 공유면적의 관리비는 매수인이 인수해야 하지만, 전유면적에 대한 관리비는 매수인이 경락 이후에만 부담하면 됩니다.

공유면적의 관리비에 대한 가산금은 부담하지 않아도 됩니다. 그렇다면 전유부분의 체납관리비 부담 시기에 대해 알아보아 보겠습니다. 전유부분에 대한 관리비를 언제부터 부담하면 되는지 논란의 소지가 있습니다. 낙찰 대금 기준으로 정할 것인지, 아니면 대금 완납 시를 기준으로 할 것인지가 문제가 됩니다. 판례는 경락일 기준으로 합니다. 경락 기준일을 기준으로 한다면 소유권이 넘어오지도 않은 상태이고, 사용하지도 않은 주택에 대한 관리비 납부하는 현상이 발생합니다. 그러나 납부일을 기준으로 한다면 소유권 이전과 동시에 관리비를 부담한다는 논리가 성립되어 재론의 여지가 없어 보입니다. 하지만 대법원의 전원 합의체 판결로 경락 시로 결정되었습니다. 

대법원의 전원 합의체 판결이 경락 시를 기준으로 한 이유를 알아보겠습니다. 여기서 문제는 채무자인 소유자가 해당 부동산의 매각 사실을 알게 되면, 부동산의 관리사용 관계는 당연히 소홀하게 될 것이라는 심리가 있습니다. 그렇다고 해서 매수인이 들어가서 관리를 할 수 있는 상태도 아닙니다. 물론 강제관리 제도가 있기는 합니다. 아파트 같은 구분소유 형태의 부동산에는 강제관리는 의미가 없습니다. 그러므로 관리비 문제는 언제나 논쟁의 대상이 됩니다. 관리실과 협의가 원만하게 진행되지 않는다면 소송으로 이어질 수밖에 없습니다. 따라서 매수인의 전유면적에 대한 관리비 부담의 기준 시점은 대금 완납을 전제로 경락 시를 기준으로 합니다. 현실적으로는 아파트 경매로 넘어가게 되면 관리사무실에서 미리 관리비 산정을 해놓고, 매수인과 소통을 원활히 하는 경우가 대부분입니다. 결국, 매각허가결정을 받고는 즉시 관리사무실과 소유자 또는 임차인을 찾아서 원만한 해결을 하는 것이 가장 좋은 방법입니다.

결론, 대법원판결은 경락 시입니다. 하지만 보통 관리실에서 미리 알고 관리비를 산정하기 때문에 원만하게 해결될 수 있는 문제입니다.