상가건물임대차보호법(2002.11.1제정)상 소액임차인의 최우선변제액
| 시행일 | 지역 | 보호대상 | 소액임차 보증금 | 최우선변제일정액 |
| 2018.1.26~ 현재 | 서울 | 6억 1000만원 | 6500만원 | 1000만원 |
| 수도권정비계획법에 의한 수도권 중 과밀억제권역 | 5억원 | 5500만원 | 1900만원 | |
| 광역시(세종,파주,화성) | 3억 9000만원 | 3800만원 | 1300만원 | |
| 기타 (광역시에서 군지역제외) | 2억 7000만원 | 3000만원 | 1000만원 |
가건물 임대차보호법에 따라 등기 없이도 공시방법을 갖추면 제삼자에 대항할 수 있는 규정을 두고 있습니다. 이에 따라 등기 없이도 일정 보증금의 범위에 해당하면 제삼자에 대항할 수 있는 힘이 생깁니다. 대항할 수 있는 힘은 상가의 경우는 임차인이 사업자등록을 세무서에 신고하고, 건물을 인도받으면 그다음 날로부터 대항요건의 효력이 발생하므로, 취득 요건이자, 존속 요건입니다. 따라서 배당요구종기일까지 존속 되어야 합니다. 상가건물임대차보호법 제조 제2항에 따르면 임차인이 임대차 기간이 종료한 경우에도 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차 관계는 존속하는 것으로 봅니다. (상가건물임대차보호법 제5조) 임차인이 대항요건을 갖추고, 확정일자를 받은 상태라면 임차인의 보증금은 다른 뒷순위 채권자보다 우선변제를 받을 수 있습니다. 최우선 변제권은 일정액의 보증금을 최우선 받기 위해서는 경매개시 결정기일 이전에 대항요건을 갖추어야 합니다. 최우선 변제 금액은 임차인의 보증금 중에서 일정액이 상가건물 가액의 1/2을 초과하지 않는 범위 내입니다. 상가건물임대차보호법 시행령 제7조 제3항에 만약 임차인이 2인 이상이면 그 합한 금액이 건물 가액의 절반을 넘지 않아야 합니다. 만약 초과하는 경우, 초과하는 일정 금액을 분할해서 지급해야 합니다.
그러나 상가건물의 경우는 주택의 경우와는 달리 모든 상가임대차에 적용되는 것이 아니고, 일정 보증금 범위 내의 경우만이 보호 대상입니다. 상가건물임대차보호법 제11조에 따라 약정 차임의 증액은 증액 후 1년 내에는 증액하지 못한다고 정해져 있습니다. 상가건물임대차보호법 시행령 5조에 따라 증액하더라도 청구 당시의 차임 또는 보증금의 100분의 5의 금액을 초과하지 못합니다. 또한 상가의 경우는 보증금을 환산보증금으로 합니다. 환산보증금이란 보증금에 월세 곱하기 100을 더한 금액입니다. 예를 들어 임차인의 보증금이 1억원이고, 월세가 50만원이면, 전체 보증금은 1억 5000만원이 됩니다. 상가 건물임대차 보호법에 의한 기간을 알아보겠습니다.
상가건물임대차보호법 제9조 (임대차 기간 등)
1) 기간을 정하지 아니하거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 봅니다. 다만, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있습니다
2) 임대차가 종료한 후에도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차 관계는 존속하는 것으로 봅니다.
갱신을 요구할 수 있는 법적 요건이 있습니다
상가건물임대차보호법 제10조 (계약 갱신 요구 등)
1) 임대인은 임차인이 임대차 기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우, 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다. 다만, 다음의 각호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니합니다.
2) 임차인의 계약갱신 요구권은 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있습니다.
3) 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약한 것으로 봅니다. 다만, 차임과 보증금은 상임법 제11조(차임 등의 증감 청구권)에 따른 범위에서 증감할 수 있습니다.
임차인의 과실이 있는 경우
1) 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
2) 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
3) 서로 합의에 의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4) 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우
5) 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
6) 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
7) 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
(가. 임대차 계약 체결 당시 공사 시기 및 소요 기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
나. 건물이 노후, 훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우)
8) 그 밖에 임차인이 임차인의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
법적 요건에 따라 갱신이 되기도 하고, 되지 않기도 합니다.