상가건물임대차보호법과 보호범위 및 주택임대차보호법 비교

 
 
상가 권리금의 보호에는 체계가 있습니다. 

1. 권리금 회수 기회 보호가 강화되었습니다. 모든 임차인에게 대항력을 부여하여 건물주 변경 등에 관계없이 계약갱신청구권(10년) 보장이 됩니다. 

2. 임대인은 임대차 종료 후 2개월(임대인이 임대차 종료 3개월 전까지 갱신 거절 통지한 경우에는 종료 시)까지 다음 각호의 행위로 인해 임차인이 권리금을 지급받는 것을 방해 해서는 안 됩니다. 방해하는 행위는 다음과 같이 규정해 놓았습니다.

① 신규임차인에게 권리금을 요구하거나, 수수하는 행위
② 임차인에게 권리금 상당액을 지급하지 못하게 하는 행위
③ 임대인이 신규임차인에게 현저하게 높은 차임과 보증금을 요구하는 행위
④ 정당한 이유 없이 임차인이 주선한 신규임차인과 임대차계약의 체결을 거절하는 행위

하지만 임대인이 다음의 사유에 해당하는 행위를 하였을 경우에는 협력의무를 면제받습니다.

3. 임대인의 협력의무 면제 사유는 다음과 같습니다.

① 차임액 연체 등 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 갱신 거절 사유 가 있는 경우
② 신규임차인이 차임을 지급할 자력이 없는 경우
③ 그 밖에 신규임차인이 임대차계약을 위반하는 행위를 할 것이 명백한 경우 등 있습니다. 그리고 임차인의 손해배상 청구권이 신설되었습니다.


4. 임차인의 손해배상 청구권 신설은 다음과 같습니다.

① 임대인의 협력 의무 위반 시 손해배상 청구할 수 니다.
② 손해배상액은 권리금 상당액의 상한을 초과하지 못하여 권리금 상당액의 산정 기준은 국토교통부 장관이 정함을 따릅니다

5. 권리금 보호 인프라가 구축되었습니다.

① 영업하려고 하는 자가 유, 무형의 재산적 가치의 양도 대가(이용대가)로 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등 권리금 정의를 명확하게 하였습니다.
② 시도에 상가임대차 분쟁조정위원회를 구성하여 관련 분쟁이 발생할 경우 신속하게 해결할 수 있도록 분쟁 조정위원회를 설치 하였습니다.
③ 권리금이 기재된 상가임대차 권리금 표준계약서를 보급하고 권리금 보험을 개발 판매 표준계약서 권리금 보험을 확산하였습니다.



2. 최우선 변제권을 주택임대차보호법과 상가건물 임대차보호법을 비교하겠습니다.

1) 주택임대차보호법의 경우 : 주택 가액의 1/2 범위 내 보증금 중 일정액
① 서울특별시 : 보증금이 1억원 이하인 임차인 3400만원
② 수도권정비계획법에 따른 수도권 중 과밀억제권역 : 보증금이 8000만원 이하인 임차인 2700만 원
③ 광역시 (군, 인천 제외), 안산, 용인, 김포, 광주 : 보증금이 6000만원 이하인 임차인 2200만원
④ 그 밖의 지역(세종시 제외) : 보증금이 5000만원 이하인 임차인 1700만원

2) 상가건물임대차보호법의 경우 : 임대건 물가액의 1/2 범위 내 보증금 중 일정액

① 서울특별시 : 6500만원 이하인 임차인 2200만원
② 수도권정비계획법에 의한 수도권 중 과밀억제권역 : 5500만원 이하인 임차인 1900만 원
③ 광역시 (군지역과 인천 제외), 안산, 용인, 김포, 광주 : 3000만원 이하인 임차인 900만원
④ 그 밖의 지역 : 3000만원 이하인 임차인 1000만원

임대료 인상 제한에는 주택임대차보호법 시행령 제8조 제1항 제2항 차임 또는 보증금의 증액 청구는 약정한 차임 등의 20분의 1 (5%)의 금액을 초과하지 못하고, 최근 증액 후 1년 내에는 증액하지 못합니다. 상가건물임대차보호법은 동법시행령(제4조)에서 정하는 비율, 즉 보증금의 증액 청구는 청구 당시의 차임 또는 보증금의 100분의 5(5%)의 금액을 초과하지 못하고, 증액 후 1년 내에는 증액 하지 못합니다. 임대차 최단기간은 주택임대차보호법은 2년이고, 임차인 요구 시 2년 미만 계약이 가능합니다. 상가건물임대차보호법의 경우 임대차 최단기간은 1년이고, 임차인 요구 시 1년 미만 계약이 가능합니다. 최장기간은 민법 제651조의 적용을 받습니다.


임차권은 계약에 따라 성립하는 채권이지만, 물건을 지배해 사용, 수익하는 것을 정당화하는 점에서 물권인 용익물권과 다르지 않습니다. 그러므로 대항요건이나 일정한 요건을 바르게 적용한다면 일정 기간 물건을 사용 수익화가 가능하므로 법을 잘 알고 이용해야겠습니다.