1 .법원의 경매 개시결정 및 매각 준비
경매 절차 1. 법원의 경매 개시결정 및 매각 준비를 합니다. 누가? 법원이 합니다. 채권자가 경매를 신청하면 법원은 검토 후 "경매 개시결정"을 내립니다. 경매 개시결정 이후 매각할 부동산의 현재 상태 등을 담당 공무원이 조사합니다. 그리고 감정평가사가 매각 부동산의 가치를 평가하여 가격이 측정됩니다.
여기서 부동산 감정평가사란 부동산 시장 동향, 유사한 부동산 거래내역, 부동산의 물리적 특성, 지역 요인등을 고려 하여 부동산의 가치를 결정하는 전문가입니다.
2. 배당요구 종기 결정 및 신청
배당요구 종기 결정 및 신청을 합니다. 경매 매각 대금으로 채권자에게 돈을 나누어 주는 것을 " 배당"이라고 합니다. 해당 부동산과 관련하여 돈을 받아야 하는 권리자들은 법원이 정한 배당요구 종기일까지 필요 서류를 첨부해 배당요구 신청을 해야 합니다.
권리자들의 필요 서류에는 신분증, 경매 낙찰허가서, 보증금 결제증, 경매대행수수료, 부동산 등기부등본, 주택담보대출 확인서, 부동산에 관련된 기타 문서 (소유권증명서, 임야도면도, 건축허가등)이 있습니다.
3. 매각기일 = 입찰하는 날
매각기일 은 곧 입찰하는 날입니다. 해당 물건지의 지방 법원에서 매각을 실시합니다. 이때 입찰자는 법원의 마감시각을 미리 확인하여 입찰서와 보증금을 제출 합니다. 법원은 입찰 금액을 비교해 공개합니다. 이때 최고가로 입찰한 사람이 최고가 매수신고인 즉, 낙찰자가 됩니다.
여기서 경매 입찰서란? 경매에 참여하기 위해서 경매 입찰서를 작성하여 제출 합니다. 이는 입찰자가 경매에 참여하고자 하는 부동산에 대한 정보와 입찰을 명시하는 문서입니다. 일반적으로 경매 입찰서의 개인정보, 입찰가, 부동산 정보 등이 포함됩니다.
보증금이란? 경매 입찰에는 금액의 보증금이 필요합니다. 이는 입찰자의 신뢰성을 보장하기 위한 조치로 사용됩니다. 일반적으로 보증금은 입찰가의 10% 정도로 결정되며, 입찰 성사 후에는 해당 부동산의 결제에 사용되거나 변환될 수 있습니다. 보증금은 보통 현금 또는 수표 형태로 체중 되어야 합니다.
4. 매각 허가결정 및 확정
"매각 허가결정"은 낙찰일로부터 7일 후에 내려집니다. 그 기간 동안 최고가 매수신고인 즉, 낙찰자는 결격 사유나 경매 매각 절차상의 하자 여부를 심사에 문제가 없으면 매각 허가결정이 됩니다. 이 시기가 중요한 이유는, 낙찰을 받고 나서 해당 물건에 중대한 하자가 있거나 법원 서류 및 절차에 문제가 있다는 것을 발견한 경우에 낙찰자는 매각불허가신청을 할 수 있기 때문입니다. 매각 허가 결정 후 1주일 이내 이의 신청이나 즉시 항고가 없으면 비로소 매각허가결정이 "확정"되고, 최고가 매수신고인 (낙찰자)은 매수인이 됩니다.
5. 잔금 납부와 소유권 이전등기
매수인은 매각허가 확정일로부터 통상 4주 안에 낙찰 잔금을 납부해야 합니다. 낙찰자가 잔금을 모두 납부하면 해당 부동산의 소유권을 취득합니다.
6. 배당
낙찰자가 매각 대금을 모두 납부하면 법원은 배당 기일을 정해 이해관계인과 배당을 요구한 채권자에게 통지하고 배당을 실시합니다. 배당기일은 보통 잔금 납부로부터 약 1개월 뒤. 이로써 경매 절차가 마무리됩니다.
경매절차를 큰 맥락으로 이해하시길 바랍니다.
경매절차에서 꼭 기억할 것!
1. 경매 신청 단계부터 전체 절차가 완료되기까지 보통 6개월 정도 걸립니다.
2. 낙찰받고 나서 중대한 문제를 발견한 경우에는 낙찰 후 1주일 내에 불허가 신청을 할 수 있습니다.
절차를 꼭 확인하고 , 인지하며 필요한 서류를 꼭 챙겨 두 번 하는 일이 없도록 하는 것이 핵심입니다.