부동산 경매 물건 분석 하기
① 경매 사이트를 통해 등기사항전부증명서를 확인 합니다. 등기사항전부증명서란 부동산 등기부에 등재된 모든 사항을 확인 할 수 있는 문서입니다. 등기사항전부증명서를 발급받는 방법은 국가 또는 지방정부의 부동산등기청(또는 해당기관)으로 부처 요청 합니다. 요청하는 방법으로는 방문 혹인 온라인 신청, 직접 기관에 가서 신청서를 작성, 합니다. 기관에 직접 가서 신청하는 경우에는 수수료가 발생할 수 있으며, 신분증과 시간이 필요 합니다.
② 서류 확인을 한 후, 현황조사서를 통해 점유자가 누구인지 확인합니다. 임차인이나 전세권자 등이 있다면 대항요건 문제를 확인 합니다. 권리 분석을 해야 합니다.
③ 감정서를 통해 감정가의 결정 기준 시점을 확인합니다. 그 이유는 감정 당시의 시세와 감정가를 비교하기 위해서입니다.
④ 마지막으로 매각물건명세서를 확인합니다. 매각물건명세서에는 권리관계의 소멸 여부를 공시 되어 있습니다. 서류로서 확인할 것을 정리한 다음, 현장 답사를 합니다.
⑤ 현장답사를 통해 점유자가 있는지, 점유자는 누구인지, 그 점유자의 권리는 무슨 권리인지 권리의 문제가 있는지, 등기사항전부증명서 또는 등기부등본과 일치 하는지, 을 확인합니다. 서류와 현장이 일치 해야 합니다.
⑥ 그 밖에 부동산의 상태와 주변 시세와 비교, 그리고 해당 부동산의 활용도 등에 대해서는 인근 공인중개사사무소와 경비실, 이웃 주민을 통해 최대한 정보를 수집합니다.
⑦ 만약, 입찰을 보고 낙찰자로 결정 된다면 더는 생각하지 않는 것이 좋습니다. 가령 내가 입찰하고 몇 명이 응찰 했는지, 차순위 신청권자와의 금액은 얼마의 차이인지는 시간 낭비이기 때문입니다. 입찰가가 자신이 생각해서 적절하고 감당하기에 적당한 금액으로 결정했다면, 잔금을 내느냐 하지 않느냐의 문제만 남았습니다. 그러므로 낙찰되었다면 새로운 생각을 해야 합니다. 부동산을 최대한 활용할 수 있는 방법이 어떤 것이 있을까를 고민해야 합니다.
입찰전, 부동산 경매에서는 권리 분석이 가장 중요합니다. 등기사항전부증명서로 확인을 꼭 해야 하는 이유이기도 합니다. 경매로 나온 물건은 "부동산"에 대한 매도인의 담보책임은 인정하지 않고, "권리"의 하자에 대해서만 매도인의 담보책임을 인정하기 때문이다. 여기서, 매도인의 담보 책임이란? 부동산을 매각할 때 발생할 수 있는 여러 가지 사항에 대한 법적 책임을 말합니다. 담보책임에는 물리적 하자 및 숨은 하자, 소유권 및 권리 보장, 계약이행, 보증 및 보험 등이 있습니다. 예를 들어 매도인은 부동산이 판매 시점에서 물리적 하자가 없거나, 숨은 하자를 숨기지 않았음을 보장 해야 합니다. 따라서 부동산에 대한 담보책임을 확인하지 않고 낙찰 받는다면 문제점이 발생할 수 있습니다. 예방하는 것이 권리 분석, 꼭 확인할 수밖에 없습니다. 이 권리를 확인하는 첫 번째 절차가 말소 기준 권리 입니다.
말소되는 권리
말소되는 권리는 압류 가압류 담보가등기 (근) 저당권 배당 요구한 전세권이 있습니다. 이와 같은 권리는 금전채권을 목적으로 하는 등기입니다. 이 중에서 담보권 설정등기와 압류, 가압류등기에 대해서는 경매와 동시에 소멸하는 권리입니다. 이를 "소멸주의"라고 합니다. 부동산 경매 자체가 금전채권을 충족하기 위한 채권자의 집행 신청이기 때문에 경매로 말소되는 권리인 것입니다. 압류는 부동산 경매에 있어서 어떠한 경우에도 모두 말소됩니다. 압류 등기는 2가지의 시점에서 등기가 이루어집니다. 압류 채원은 세금이나 공과금이 체납된 경우 국세청이나 지방자치단체, 국민연금공단, 건강보험공단, 근로복지공단 등에서 채무자의 부동산이 경매가 진행된다는 통지를 받고, 체납된 세금을 압류하는 경우가 있습니다. 두 번째는 채무자의 부동산을 국세청이나 지방자치단체 등에서 적극적으로 찾아가 먼저 압류 등기를 하는 경우입니다. 세금 등 압류 대상이 된 채권의 법정 납부기일이 근저당권 설정 등기나 앞선 가압류 등기보다 빠른 경우는 등기 순위와 관계없이 먼저 배당받는 것입니다. 부동산 경매에서 압류 등기는 순위와 관계없이 말소의 대상입니다.
경매와 동시에 말소되는 권리인 가압류 등기이다. 하지만 선 순의 가압류가 된 상태에서 소유권이 이전되고, 다시 이전받는 양수인의 소유가 된 상태에서 경매가 진행되는 경우, 그 가압류 등기는 매수인이 인수할 수도 있고, 말소될 수도 있습니다. 즉 법원의 판단에 따라 선순위의 가압류를 매수인이 인수하는 경우는 특별조건에 해당해 "선순위 가압류 매수인 인수"라고 공시하고 있습니다.
담보 물건도 말소됩니다. 담보 물건이란 부동산을 담보로 금전을 대여한 경우를 말합니다. 담보 물건에는 담보가등기와 근저당, 전세권자의 보증금이 있습니다. 이러한 경매는 경매로 인해 모두 말소됩니다. 만약, 배당에서 채권을 만족하지 못한다고 하더라도 말소됩니다. 전세권도 후순위의 경우는 말소됩니다. 전세권자의 보증금도 담보로서의 성질을 가지기 때문에 담보 물건은 경매로 인해 말소됩니다