인수되는 권리 중 용익 물권
경매로 인해서 소멸하는 것이 아니라 매수인이 인수되는 권리는 금전채권에 근거를 두지 않고 목적물 (부동산) 자체를 피보전 권리로 하는 경우와 선순위 용익물권(지상권 지역권 전세권)입니다.
용익물권 중 전세권을 알아봅시다. 선순위 용익물권 중에는 전세권자가 보증금 배당요구를 하지 않은 경우가 있습니다. 즉 선순위 전세권자가 배당요구를 하지 않는 경우는 소유권의 변경과 관계없이 전세권은 계속 유지 됩니다. 따라서 선순위 전세권자가 배당요구를 하지 않은 경우는 전세권이 소멸하지 않고, 매수인에게 인수되어, 전세권이 만기가 되면 추후 매수인이 전세보증금을 반환해 줘야 합니다.
용익 물권 중 지상권이 있습니다. 지상권 중 선순위 지상권자는 소멸하지 않고, 매수인에게 인수되는 권리입니다. 즉, 지상권은 타인의 토지에 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위해 그 토지를 사용하는 권리로 타인 토지를 사용하는 용익물권으로서 경매로 매수인에게 인수되는 권리입니다. 그런데 근저당권자가 근저당 등기를 하면서 지상권 등기와 동시에 등기하게 된 경우, 경매와 동시에 근저당권 등기를 말소하면서 선순위 지상권도 같이 말소합니다. 이때 말소되는 선순위 지상권 등기를 "담보 지상권" 이라고 합니다. 권리 분석을 통해 담보 저당권인지 확인하는 것은 첫 번째 근저당권 설정 등기와 동일 날짜에 된 것인지 두 번째 동일 채권자인지를 확인하면 쉽게 알아볼 수 있습니다. 다시 말해 동일한 채권자, 근저당권설정 등기가 같은 일자에 등기된 지상권이면 소멸하는 담보 지상권입니다. 그러므로 선순위 지상권은 인수하는 것을 원칙으로 합니다. 예외적으로 뒷순위 근저당권설정 등기와 동시에 설정된 지상권 등기는 그 근저당권 설정 등기와 동시에 말소됩니다.
용익 물권 중 지역권이 있습니다. 선순위 지역권은 매수인에게 인수됩니다. 용익물권으로서 지역권 설정등기는 승역지의 을구 사항에 대한 지역권 설정등기를 말합니다. 여기서 말하는 지역권이란 토지의 소유자가 일정한 목적을 타인의 토지를 자기의 토지의 편익에 이용하는 권리입니다. 지역권 설정등기를 할 경우, 요역지 부동산의 등기용지 중 을구 사항에 승역지의 부동산 표시를 하고, 해당 부동산이 지역권의 목적인 취지와 범위를 기재합니다. 만약 요역지와 승역지의 토지 관할 등기소가 다른 경우에는 승역지 관할 등기소에 그 등기소에서 요 역 지관 할 등기소로 바로 지역권 등기 사실( 승역지, 요역지, 지역권 설정 목적과 범위, 신청서 접수 연월일 등)을 통지합니다. 그러므로 지역권 설정등기는 그 지역권이 있는 승역지 부동산이 경매로 인해 매각될 경우에 승역지에 등기된 선순위 지역권은 매수인에게 인수된다는 것입니다.
인수되는 권리 중 보전 권리와 예고등기
가처분 중 비금전 채권을 피보전권리로 하는 등기는 배당에서 제외 됩니다. 그러므로 매수인이 인수합니다. 금전을 목적으로 하지 않는 권리인 가처분등기나 매매예약 가등기, 예고등기, 지역권이나 지상권 등은 원칙적으로 말소되는 등기가 아닙니다. 그 이유는 가처분등기나 매매예약가등기 등은 목적물의 처분을 금지하거나 목적물 그 자체를 요구하기 위한 등기 행위이기 때문입니다. 따라서 금전을 목적으로 하지 않는 채권은 선순위일 경우에 말소되지 않습니다.
예고등기는 순위와 관계없이 인수됩니다. 예고등기는 소유권등기 원인의 무효 또는 취소로 인한 등기의 말소 또는 회복의 소송을 제기하는 경우, 그 수소법원의 촉탁에 의해서 행하여지는 등기를 말합니다. 이 등기는 본안의 소송 결과가 어떻게 정해지느냐에 따라 예고등기의 말소 여부가 결정되므로, 경매와는 무관하게 매수인에게 인수되는 등기입니다. 그러므로 예고등기는 순위와 무관하게 무조건 매수인에게 인수됩니다. 이러한 예고등기는 1960년에 도입되었다가 2011년 10월 등기 제도의 개정으로 폐지되었습니다. 하지만 계제 전에 등기된 예고등기는 종전의 규정에 따르게 되어있기 떄문에 매각 물건에 등기된 경우가 종종 있어 주의가 필요합니다.
인수되는 권리 중 소유권이전청구권 보전의 가등기가 있습니다. 가등기는 두 가지 성질의 가등기가 있습니다. 담보가등기와 청구권 보전가등기를 말합니다. 담보가등기는 말소되는 말소기준등기이고, 소유권이전청구권 보전의 가등기는 매수인이 인수하는 가등기입니다. 이러한 청구권 보전의 가등기는 부동산의 매수인으로서 잔금 납부 이전에 매도인이 제삼자에게 또다시 이중매매를 할 수 없도록 사전에 등기하는 보전의 등기입니다. 소유권이전청구권 보전의 가등기는 소유권뿐만 아니라, 지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 임차권, 권리질권 등의 이전, 설정, 변경, 또는 소멸의 청구권을 보전하고자 할 때도 적용됩니다. 그러므로 소유권 이전 등 보전을 위한 선순위가 등기는 경매로 인해 소멸하지 않고, 매수인에게 인수됩니다.
인수되는 용익물권의 전세권 지상권 지역권과 인수되는 권리 중 보전 권리와 예고등기를 알아보았습니다.