매각 후 대금 납부까지 확인 해야 할 사항

매각부터 대금 납부까지 입찰에서 최고가로 낙찰 되면 그로부터 일주일 후에 최고가 신청인에 대한 매각 결정을 합니다 그리고 일주일 후에는 매각허가결정을 합니다. 동시에 대금 납부를 통보합니다. 낙찰 후 대금 납부까지는 약 한 달 내지 한 달 보름 정도 시간이 소요 됩니다. 그러므로 입찰 이후 잔금이 낼 때까지는 매각 물건을 살펴보고, 소유자나 채무자 등 점유자와 만나서 명도 문제를 해결하는 것이 가장 좋습니다. 

매각 되고 일주일 내에 매수인의 낙찰 후, 즉시 해당 물건을 확인 합니다. 인도 문제나 목적물의 현황 점검을 해야 합니다. 만약 낙찰 후 현장에 갔을 떄 내 의도와 다르게 유치권 주장자가 나타나거나 목적물이 훼손된 경우를 볼 수 있습니다. 이러한 상황일 때는 즉시 법원에 이 사실을 알리고 매각 물건 명세서와 다른 점을 확인해서 문제가 있다면 매각 불허가 신청 문제를 결정해야 합니다. 매각 불허가 신청은 낙찰 후 일주일 내에 해야 합니다. 그러므로 낙찰 후 일주일 내에 현황 점검을 거쳐 잔금 납부 준비를 해야 합니다. 

매각 불허가의 조건 5가지

매각 되고 일주일 이내에 매각 불허가 신청을 할 수 있습니다. 다음과 조건이 있어야 매각 불허가 신청을 할 수 있습니다.

1) 이해 관계인의 이의가 정당해야 합니다. 매각 물건 명세서를 근거로 해서 최고가 매수신고인 등이 이의 신청을 함으로써 법원이 이를 받아준 결과입니다(민사집행법 제123조). 예를 들어, 매각 물건 명세서에 첨부된 감정평가서에 기재된 감정가가 현재의 시세보다 현저히 높게 평가된 것이 이유 등입니다. 이에 대한 입증은 매수인이 해야 합니다. 이러한 경우는 현지의 부동산 시세 조사서를 첨부하는 것이 입증에 유리 합니다.

2) 직권에 따른 매각 불허가 결정은 이해 관계인의 이의 신청이 없다고 하더라도 법원 직권으로 불허가 결정을 합니다. 예를 들어 최고가 매수신고인의 자격이나 능력에 흠결이 있는 경우에 해당합니다.

3) 과잉 매각의 경우에는 여러 개의 물건이 담보로 된 경우에 그중 하나의 부동산으로도 채무변제가 가능한 경우에는 다른 물건은 과잉 매각이 됩니다. 이러한 과인 매각이 뒤늦게 알려지면 매각 불허가 결정을 합니다(민사집행법 제124조)

4) 매각기일이 종료되고 난 뒤에 집행정지 결정의 정본이 제출된 경우는 매각 불허가 결정을 합니다 이러한 때에는 ① 매각 기일 종료 후 매각 허가결정선고 전인 경우, ② 매각허가결정 선고 후 확정 전인 경우, ③ 확정 후 대금 납부 전인 경우, ④ 대금 납부 후 제출이 된 경우 등으로 나눕니다. 이 중에서 ① 매각기일 결정 전에 제출된 경우라야 불허가 결정을 할 수 있습니다.

5) 부동산의 상태가 현저히 훼손된 경우도 매각 불허가 결정 사유가 됩니다. 이때 훼손이 매수 신고 전에 일어난 것이면 다시 감정평가를 할 것입니다. 매수 신고 후에 훼손된 경우는 매수신고인이 이의 신청으로 매각이 신청합니다

6) 백각 불허가 신청을 하게 된다면 법원이 최종결정을 합니다. 법원이 결정서를 작성하고 그 결정서에는 매각 부동산, 최고가 매수신고인의 이름, 주민등록번호를 표시하고, 매각 불허가 취지를 기재하고 이유를 함께 적습니다. 최종적으로 매각 불허가 결정을 하게 되면 매수 신청보증금을 매수인에게 반환합니다.

7) 다시 해도 새 매각입니다 재매각이 아닙니다. 새매 각의 경우에는 언제나 보증금이 최저가의 10% 입니다. 과잉 매각으로 불허가가 된 경우는 그 불허가된 부동산에 대해서는 그대로 둡니다. 또 공동담보의 하나인 매각 허가된 부동산에 대한 매수인의 잔금이 완납될 때까지 그대로 둡니다. 그다음으로 대금 완납 후에 비로소 과잉 매각의 결정으로 그대로 두었던 매각 불허가 부동산에 대해 경매개시결정을 취소합니다. 그러므로, 공동담보에서 과잉 매각결정이 되면 곧바로 경매개시결정을 취소하는 것이 아니라 나머지 부동산에 대한 경매 절차를 진행하고 그제야 경매개시 취소 결정을 합니다.

매각물건명세서의 중요성에 대해 알려드리겠습니다. 매각물건명세서는 법원이 작성한 가장 책임 있는 공문서 입니다. 그러므로 매수인이 낙찰된 부동산에 대한 이의가 있거나 불허가 처분을 받기 위해서 제시하는 유일한 서류입니다. 매각물건명세서는 법원 공무원이 신중하게 작성하고 가장 늦게 공시됩니다. 만약 매각물건명세서에 잘못된 내용이 있는 경우에 법원 공무원은 책임을 지게 됩니다. 이는 판례가 있습니다. 매수인이 매각 대금 전후를 통해 권리관계를 전제로 하는 다툼의 근거는 언제나 매각물건명세서가 됩니다. 따라서 입찰자가 마지막으로 철저하게 확인하는 자료가 바로 매각물건명세서 입니다.