공유 지분경매 배당방법과 후순위 채권자 매수인의 대위행사
1. 공동임대인 중 일부의 공유지분이 경매가 진행되는 경우, 즉 공유지분 중 2분의 1에 대한 경매라 해도 공동 임대인의 보증금 반환채무는 불가분채권이므로 경매 대상 공유지분인 2분의 1 부분만 배당받는 것이 아니고. 전액 배당 신청 하고 전액 배당 받을수 있습니다.
소액 임차인의 판단에도 경매가 진행되는 2분의 1을 기준으로 하는 것이 아니라, 임차 보증금 전액을 기준으로 소액임차인 여부를 판단하게 됩니다.
2. 후순위 채권자들은 배당순위에 따라 배당을 실시한다. 1항의 사유로 못 받은 배당금은 1항에서 초과 배당으로 부당이득을 보게 된 나머지 공유지분권자에게 구상권을 청구하게 될 것입니다.
3. 대항력이 있는 임차인이 있는 경우 매수인은 매수인의 권리를 인수해야 합니다.
이때 인수금액은 자기 지분 비율 만큼 인수하게 되나 대항력 있는 임차인으로 주택을 인도받기 위해서는 자신의 지분 비율만큼 인수하게 되나 대항력 있는 임차인으로부터 주택을 인도받기 위해서는 자신의 지분 비율 만큼 인수해서 인도를 청구할 수 있는 것이 아닙니다. 전체 임차보증금을 지급해야만 주택 인도를 청구할 수 있다. 이는 공동 임대인이 임차인에 대해 부담하는 임차보증금 반환의무는 불가분의 관계에 있기 때문입니다. (대법 67다 328)(민법 제 409조 불가분채권).
다만 매수인은 자기지분을 벗어나는 임차보증금 (다른 공유자의 1/ 지분)에 대해서 나머지 공유자에게 구상권을 청구 할 수 있습니다.
4. 선순위 공동 저당권자가 공동 저당의 목적인 채무자와 물상보증인의 공유 지분 중 " 물상 보증인의 공유지분" 에 대해 먼저 경매가 실행 되어 그 경매 대금배당 및 임의변제로 피담보채무가 소멸하자 " 채무자의 공유지분" 에대한 저당권 설정등기의 말소 등기를 한 시안에서, 그 말소등기는 아무런 권원 없이 마쳐져 무효입니다. 그러므로 "물상보증인의 공유지분" 에 대한 후순위 저당권자는 물상보증인을 대위해 채무자에게 말소된 선순위 저당권 설정등기 회복 등기 절차 이행을 구할 수 있다고 합니다 (사례 부산지법2008가단 165261)
농지나 임야의 경우 지분경매일 때
1. 직사각형 토지에 남측만 도로에 접해 있을때 A 와 B 가 2분의 1씩 지분을 공유했습니다. 이때 A 가 경매가 된 경우에는 완전히 동등한 권리를 행사합니다. 지분거래 시 다른 지분권자의 동의가 필요 없고 허가 구역인 경우 시,군,구,청의 허가만 받으면 됩니다.
2. 공유지분인 경우도 농지자격증명 취득이 가능한지 여부 에따라 가능합니다. 또한, 공동 소유로 구입하는 경우도 가능합니다.
3. 토지거래허가구역 내에서 다른 지분권자의 동의를 받아야 매매가 가능한지는 따져 봐야 압니다. 일단 토지거래허가구역 내에서는 지분거래는 되지 않습니다.
지분 거래를 위해서는 다음 3가지 방법이 있습니다.
① 공유자와 협의 분할한 후 거래하는 방법,
② 다른 공유자 지분을 매입 후 일단의 필지로 거래 하는 방법
③ 공유자의 토지 사용승낙 (농지의 경우 임대차계약)을 받아 지분거래 하는 방법
따라서 토지거래허가구역 내에서 지분거래 시에는 이 3가지 방법 모두 다른 지분권자의 협의 또는 동의가 전제되어야만 토지거래허가를 받을수 있습니다. 지분거래 시 지분권자가 다수이거나 토지거래허가구역이라면 자금이 오랫동안 묶일 수 있으므로 장기적인 투자를 고래해서 시세보다 많이 저렴한 경우에나 투자 대상으로 삼아야 할것입니다.
그러나 경매나 공매로 취득 시에는 토지거래 허가 대상이 아니므로 지분을 구입하는 것에는 문제가 없습니다. 다만 , 구입후 타인에게 매도하는 경우에는 문제가 생길 수 있습니다.